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Guide des permis de construire - République et Canton de Neuchâtel

Lexique

Dans le canton de Neuchâtel, seuls les architectes et ingénieurs civils inscrits au Registre neuchâtelois des architectes et des ingénieurs civils sont autorisés à déposer une demande de permis de construire en sanction préalable ou définitive.

L'inscription au Registre des architectes et ingénieurs civils est gérée par le Service des bâtiments de l’État de Neuchâtel. Elle est régie par la loi sur le Registre neuchâtelois des architectes, des ingénieurs civils, des urbanistes et des aménagistes.

Les ingénieurs civils ne sont pas autorisés à déposer une demande de permis de construire lorsqu’un bâtiment abrite des personnes. Ils peuvent déposer une demande de permis pour un hangar, garage, stabulation libre (selon certaines conditions) ou autres bâtiments techniques.

Les architectes ne sont pas autorisés à déposer des demandes de permis de construire pour des travaux de génie civil.

Lorsqu'un bâtiment a été édifié ou transformé après l'obtention d’un permis de construire, une affectation a été définie (logement, administration, atelier, stockage, etc.). Cette affectation peut être modifiée au besoin pour autant que la nouvelle affectation soit autorisée par le règlement d'aménagement.

Le changement d’affectation est soumis à permis de construire ou à une autorisation communale. Le choix de la procédure dépend de la nature du changement d’affectation.

  • Changement d'affectation sans travaux : permis de construire, sanction simplifiée (art. 4e, al. 2, let. a RELConstr.).
  • Changement d'affectation avec travaux ne nécessitant pas de permis de construire : permis de construire, sanction simplifiée (art. 4e, al. 2, let. a RELConstr.).
  • Changement d'affectation avec travaux soumis à permis de construire : permis de construire, procédure ordinaire, sanction définitive ou préalable.

La mise à l'enquête publique consiste à annoncer le projet dans un journal officiel ainsi qu'à le marquer sur le terrain au moyen de perches gabarits ou de tout autre moyen adéquat pour autant que cela soit possible et pertinent. Elle permet aux citoyens d’être avertis qu'une construction ou une installation est en projet sur une parcelle.

Tout projet de construction ou d'installation soumis à permis de construire et ne pouvant pas bénéficier de l’exception de l’article 28, alinéa 2, lettre a LConstr. est mis à l'enquête publique. Il est publié dans la Feuille officielle du canton de Neuchâtel.

La durée de l'enquête publique est en principe de 30 jours. Elle débute lors du premier jour de parution dans la Feuille officielle et correspond au délai légal pour formuler une opposition.

Il appartient au pilote de la procédure de prendre la décision de mettre le dossier à l'enquête publique.

Lors de la mise à l'enquête publique, les limites extérieures des constructions doivent être marquées par la pose de perches-gabarits ou de tout autre moyen adéquat sauf si c'est inutile et que le Conseil communal y renonce. Les perches-gabarits doivent être posées le jour de la publication dans la Feuille officielle et ce, jusqu'au dernier jour de l'enquête publique. En cas d'opposition ou de recours, le Conseil communal et l'autorité de recours peuvent ordonner le maintien des perches-gabarits pendant la durée de la procédure.

Le délai d'opposition est de 30 jours à compter de la publication du projet dans la Feuille Officielle. L'opposition doit être adressée au Conseil communal et doit être formulée par écrit et dûment motivée (art. 52 RELConstr.). Une fois que l'opposition est déposée, l'opposant devient partie à la procédure et doit recevoir les nouvelles pièces déposées au dossier afin de pouvoir s'exprimer sur celle-ci.

Peuvent faire opposition toutes les personnes privées, morales ou les collectivités publiques qui ont un intérêt digne de protection à la non-réalisation du projet.

Une commune peut s'opposer en tant que propriétaire voisine au même titre que n'importe quel propriétaire ou en tant qu'autorité pour autant qu'elle soit atteinte dans son autonomie de décision.

Une association peut s'opposer pour défendre ses propres intérêts, mais aussi pour défendre les intérêts de leurs membres, pour autant que les conditions suivantes soient réunies : elle doit avoir la personnalité juridique, la majorité de ses membres ont également la qualité pour agir à titre individuel, les statuts de l'association lui attribuent la tâche de défendre les intérêts en cause.

L'opposant doit faire valoir la violation des dispositions de droit public et non de droit privé puisque le but de la procédure du permis de construire est de vérifier la conformité du projet aux prescriptions de droit public (droit de l’aménagement du territoire, droit de la protection de l’environnement, droit des constructions, etc.).

La procédure d'opposition est gratuite. Toutefois, le Conseil communal peut mettre les frais de la procédure à charge de l'opposant qui a agi avec témérité ou légèreté ou qui a usé de procédés de mauvaise foi (art. 34 LConstr.).

Une opposition abusive peut donner lieu à des dommages-intérêts aux conditions prévues par les articles 41 et suivants du code des obligations.

Un permis de construire est une décision administrative autorisant un requérant à édifier, transformer ou démolir une construction ou une installation. Il régente également le changement d'affectation.

En traitant un permis de construire, l'administration vérifie que le projet déposé est conforme au droit public, notamment de l'aménagement du territoire, des constructions et de la protection de l'environnement, à l’exclusion du droit privé qui est de la compétence des tribunaux civils.

Dans tous les cas, le Conseil communal est l'autorité délivrant le permis de construire sur le territoire du canton de Neuchâtel.

Par contre, le pilote de la procédure dépend de la commune dans laquelle le requérant dépose son projet. La Ville de Neuchâtel, la Ville de La Chaux-de-Fonds et la Ville de Le Locle pilotent les procédures des demandes situées sur leur territoire en zone à bâtir.

Le service de l'aménagement du territoire (SAT) pilote des dossiers situés dans les autres communes du canton, ainsi que sur l'ensemble du territoire hors zone à bâtir.

Le pilote de la procédure coordonne la mise à l'enquête et la consultation des différents services cantonaux et autres organes. Lorsque le SAT est en charge du dossier, il transmet à la commune un préavis de synthèse regroupant l'ensemble des préavis des services concernés.

Le permis de construire est valable deux ans à compter de son entrée en force. Les travaux doivent avoir débuté durant ce délai et ne doivent pas être interrompus pendant plus d’un an, sous peine de péremption du droit de construire et de l’obligation de solliciter un nouveau permis de construire. Une prolongation pour de justes motifs selon l’art. 37 LConstr., peut être octroyée.

La sanction préalable perd également sa validité si aucune demande de sanction définitive n'est déposée dans les deux ans dès son entrée en force.

(art. 41 à 45 et 46 à 51 LConstr.)

Les communes doivent procéder aux contrôles de conformité. Dans un délai d’un mois dès l'avis de terminaison des travaux, les communes vérifient que les ouvrages construits sont conformes aux plans approuvés et aux permis de construire. Les départements et les services de l’administration cantonale en font de même pour l'ouvrage ayant fait l'objet d’une ou de plusieurs autorisations spéciales de droit cantonal.

Lorsqu'une construction ou une installation n'est pas conforme aux prescriptions de la présente loi ou aux autorisations délivrées, l'autorité compétente peut ordonner les mesures administratives adéquates.

Hors de la zone à bâtir, le canton est compétent pour ordonner des mesures administratives. Dans la zone à bâtir, les communes sont compétentes pour ordonner des mesures administratives.

Les mesures administratives doivent être prises selon la procédure prévue pour les constructions illicites.

Lors d'une demande de permis de construire de minime importance, par une procédure simplifiée, le requérant peut éviter la mise à l'enquête publique en obtenant l'accord de ses voisins sur son projet.

Tous les voisins concernés par le projet doivent donner leur accord écrit préalable, à défaut, le projet doit être mis à l'enquête publique.

Il appartient à la commune de lister les biens-fonds voisins qui sont concernés par le projet et de dispenser le projet de l’enquête publique. Ainsi, chaque propriétaire désigné par la commune doit donner son accord écrit.

Que ce soit en zone à bâtir ou hors de la zone à bâtir, le Conseil communal doit se prononcer sur les oppositions puisqu'il est l'autorité compétente pour la délivrance du permis de construire.

Les autorités qui délivrent des décisions spéciales doivent elles aussi se prononcer sur les griefs qui concernent leurs décisions spéciales.

Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'article 29, alinéa 2 Cst, comprend le droit pour les parties à la procédure (requérant, propriétaire, tiers intéressé, opposant) de prendre connaissance du dossier, de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant leur situation juridique, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à leurs offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou du moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre.

Dans le prolongement de la mise à l'enquête publique du projet et du dépôt d'éventuelles oppositions, le droit d'être entendu implique naturellement la possibilité pour les opposants de se déterminer, le cas échéant, sur les observations transmises par les requérants suite au dépôt de leur(s) oppositions(s).

Hors de la zone à bâtir, le canton procède aux échanges d'écritures et traite dans la décision spéciale les griefs de l'opposition qui la concerne. Dans la zone à bâtir, le pilote de la procédure effectue les échanges d'écritures et traite l'opposition dans la décision qui octroie le permis de construire.

Cette procédure n'est pas une demande de permis de construire, elle ne permet pas la construction ou l’installation de l'objet.

Cette procédure est utilisée durant la phase d’avant-projet. Elle permet au mandataire ou requérant de tester la faisabilité du projet sur des points clés (dérogations, interprétation de règlements, concession, etc.).

Elle est régulièrement utilisée hors de la zone à bâtir ou en zone d'ancienne localité, mais également lorsque le contexte est particulier ou complexe. Elle est soumise à émolument. La réponse est formulée par le service de l'aménagement du territoire (SAT) ou le service de l'urbanisme des villes dans un délai d’environ un mois.

Elle est déposée au SAT ou dans l'une des trois villes (Neuchâtel, La Chaux-de-Fonds, Le Locle) par courriel. Le service d'urbanisme des villes ou le SAT consultent le ou les services de l'État concernés par la ou les difficultés du projet.

Il n’est pas nécessaire d'être architecte ou ingénieur inscrit au registre neuchâtelois des architectes et ingénieurs civils pour déposer une demande de préconsultation. Aucun formulaire (plan de géomètre officiel, rapport technique, fiches énergies) n’est obligatoire.


Liste des annexes nécessaires

  • Dossier de plans complet ou croquis suffisamment détaillés pour comprendre le projet
  • Si hors de la zone à bâtir, plan intérieur de la situation avant le 1er juillet 1972
  • Explication écrite de la problématique du projet

Annexes à transmettre via courriel Bureau.PermisConstruire [at] ne.ch.

Cette procédure ne donne pas accès à un permis de construire mais est mise à l'enquête publique. Elle est utilisée avant la finalisation du projet et évite les dépenses liées aux études techniques, telles que les rapports des polluants ou les fiches énergétiques imposées lors d’une sanction définitive.

Lors de la procédure, toutes les décisions spéciales en lien avec le projet pouvant être accordées à ce stade doivent être rendues (les décisions liées aux études techniques, par ex. le bonus énergétique, ou les décisions de dispense d'abri de protection civile, font exception).

Les fondamentaux du projet doivent être fixés lors de cette procédure :

  • Volume et autres valeurs d'aménagement (TOS, indice, densité)
  • Implantation
  • Affectation
  • Accès
  • Infrastructures et équipement

Elle permet également de tester l’acceptation du projet par les voisins au travers de la mise à l'enquête publique.

C’est une procédure ordinaire qui doit être déposée par un architecte ou un ingénieur inscrit au registre neuchâtelois des architectes et ingénieurs. La sanction préalable peut également être imposée par l’autorité communale sur la base du règlement d’aménagement ou de l’article 39 du règlement d’exécution de la loi sur les constructions (RELConstr.).

Les articles 42 et suivants du règlement d’exécution de la loi sur les constructions (RELConstr.) régissent les documents obligatoires pour la sanction préalable.

L'octroi d'une sanction préalable n'est pas synonyme de permis de construire.

Afin de pouvoir obtenir un permis de construire, il faut déposer une demande de sanction définitive. Cette demande fait l'objet d’un nouveau dossier avec un nouveau numéro SATAC qui doit être déposé à la commune.

La demande de sanction définitive, suite à une sanction préalable, va suivre le même chemin qu’un dossier ordinaire, à la seule différence qu'elle ne sera pas remise à l'enquête publique pour autant que, toutes les décisions spéciales imposées par le projet aient été rendues dans le cadre de la sanction préalable et que les fondamentaux du projet ne soient pas modifiés.


Déroulement de la procédure

Pilotage cantonal

Consulter le lexique pour en savoir plus


Liste des annexes pour le dépôt d'un permis de construire via SATAC

AnnexeNomination des pièces sur SATAC
Bordereau accompagnant la demande, signéBordereau
Extrait du registre foncierExtrait du registre foncier
Dossier de plans (art.43 RELConstr.)Dossier de plans
Si hors de la zone à bâtir, plan intérieur de la situation avant le 1er juillet 1972Plans 1972
Plan de situation établi par un ingénieur géomètre si la volumétrie est modifiéePlan géomètre
Courrier ou/et demande de dérogationDemande de dérogation*
Schémas explicatifs et calculs des dimensions de la constructionSchémas de calculs

* Si nécessaire

Cette procédure est utilisée pour obtenir un permis de construire pour un objet qui ne peut pas bénéficier de la procédure simplifiée.

Elle est mise à l'enquête publique pour autant que le projet n’ait pas déjà obtenu une sanction préalable.

Elle s’applique pour la très grande majorité des objets soumis à permis de construire.

Elle doit être déposée par un architecte ou un ingénieur inscrit au Registre neuchâtelois des architectes et ingénieurs civils. Loi sur le registre neuchâtelois des architectes, des ingénieurs civils, des urbanistes et des aménagistes.

La sanction définitive doit contenir tous les documents nécessaires à l’examen du dossier. Si un document manque dans SATAC et qu’il a été exigé par un service pour cette procédure, alors le dossier sera immédiatement retourné au requérant sans être mis à l'enquête, ni examiné.

Les articles 45 et suivants du règlement d’exécution de la loi sur les constructions (RELConstr.) régissent les documents obligatoires pour la sanction définitive.


Déroulement de la procédure

Pilotage cantonal

Consulter le lexique pour en savoir plus


Liste des annexes pour le dépôt d'un permis de construire via SATAC

AnnexeNomination des pièces sur SATAC
Bordereau accompagnant la demande, signéBordereau
Extrait du registre foncierExtrait du registre foncier
Dossier de plans (art.46 RELConstr.)Dossier de plans
Si hors de la zone à bâtir, plan intérieur de la situation avant le 1er juillet 1972Plans 1972
Plan de situation établi par un ingénieur géomètre si la volumétrie est modifiéePlan géomètre
Courrier ou/et demande de dérogationDemande de dérogation*
Schémas explicatifs et calculs des dimensions de la constructionSchémas de calculs

Annexes cantonales

  • Déclaration de compétence - ECAP
  • Questionnaire particulier - ECAP
  • Notices - PI
  • Demande ou Dispense abri - PC
  • Formulaire énergétique - SENE
  • Formulaire RADON - SENE
  • Diagnostic polluants - SENE
  • etc.
 
 
Autre annexe exigée 

* Si nécessaire


Exemples de plans

Plan d'aménagement

Plan rez et 1er

Plan sous-sol et coupe A-A

Façades est et ouest

Façades sud et nord

Cette procédure est utilisée pour obtenir un permis de construire pour une construction ou installation de minime importance. Elle a l'avantage de pouvoir être déposée par un citoyen qui n’est pas inscrit au registre neuchâtelois des architectes ou ingénieurs.

La procédure de minime importance est pilotée soit par la commune ou une des 3 villes soit par le canton. Les articles 28 et 28a LConstr. ainsi que 4g et 4f RELConstr. définissent qui du canton ou de la commune pilote la procédure.

La demande de sanction simplifiée qui ne nécessite pas de dérogation peut être dispensée d’enquête publique. Pour cela, il faut que les voisins concernés par le projet donnent leur accord écrit avant le dépôt de la demande (art. 28 LConstr.). Les signatures à obtenir du voisinage sont déterminées par la commune. S'il n'y a pas assez de signature pour se passer d'enquête publique, le projet sera mis à l'enquête publique.


Procédure cantonale au sens de l'article 4f du RELConstr

Voir article 4f du RELConstr


Procédure communale

Consulter le lexique pour en savoir plus


Liste des annexes pour le dépôt d'un permis de construire via SATAC

AnnexeNomination des pièces sur SATAC
Bordereau accompagnant la demande, signéBordereau
Extrait du registre foncierExtrait du registre foncier
Plan de situation sur un extrait de plan du registre foncier récentPlan du registre foncier
Plan ou croquis et éventuellement photosPlans ou croquis ou photos
Schéma ou plans des pièces habitables avec ouverture (si nécessaire)Schéma ou plan
Accord écrit des voisins concernés (si souhaité)Accord voisins
Autre annexe exigée par les services (voir partie « Votre projet » du guide) 

Exemples de plans

Plan rez

Façades nord et est

Façades ouest et sud